Vender imóvel com divórcio no exterior pendente: o que fazer antes

Dá para vender imóvel com divórcio no exterior pendente, mas, enquanto o divórcio não estiver concluído e reconhecido nos registros brasileiros, você continua casado para o cartório. Na prática, isso significa que a venda, em regra, precisa da assinatura do cônjuge, salvo no regime da separação absoluta de bens.

A saída mais segura depende de onde está o atraso: no processo lá fora, na averbação do divórcio no Brasil ou na partilha do imóvel. Antes de assinar qualquer contrato com o comprador, confira a certidão brasileira de casamento e a matrícula atualizada do imóvel.

O que significa “divórcio pendente” no seu caso?

A palavra pendente costuma esconder três situações diferentes. Cada uma tem um caminho próprio.

Por que a assinatura do cônjuge pode ser exigida

Pelo Código Civil, nenhum dos cônjuges pode vender ou hipotecar imóvel sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647). Isso vale até para imóvel registrado só no seu nome. Sem essa autorização, a venda é anulável, e o cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).

Se o cônjuge se recusa sem motivo justo ou não pode assinar, é possível pedir ao juiz que supra a autorização (art. 1.648). Isso exige processo e prova.

Além da autorização, existe a questão da propriedade. Se o imóvel foi comprado durante o casamento em comunhão parcial ou universal, metade pode pertencer ao cônjuge (meação). Nesse caso, ele não apenas autoriza: ele também é vendedor da parte dele.

Se o divórcio ainda está em andamento lá fora

Enquanto não houver decisão final, a venda segue as regras de pessoas casadas. As opções mais comuns são:

• Vender com a participação dos dois e combinar por escrito o destino do dinheiro. O cônjuge que mora fora pode assinar por procuração pública lavrada em consulado brasileiro ou participar de escritura eletrônica por videoconferência, pela plataforma e-Notariado, quando o tabelionato admitir o ato.
• Esperar o divórcio terminar e regularizar os registros antes de anunciar o imóvel.
• Pedir suprimento judicial da autorização, quando o cônjuge se recusa sem motivo justo.

Atenção: se o processo estrangeiro já decidiu quem fica com o imóvel no Brasil, essa parte da decisão tem limites, como explicado abaixo.

Se o divórcio terminou, mas não está nos registros brasileiros

O CPC diz que a sentença estrangeira de divórcio consensual produz efeitos no Brasil sem homologação do STJ (art. 961, § 5º). As normas do CNJ detalham isso:

• Divórcio consensual simples ou puro (só dissolve o casamento): é averbado diretamente no cartório de registro civil onde está o casamento, sem homologação e sem necessidade de advogado. É preciso apresentar cópia integral da sentença, prova do trânsito em julgado, tradução juramentada e apostila ou legalização consular (Código Nacional de Normas do CNJ, arts. 464 e 465).
• Divórcio qualificado (também trata de partilha, guarda ou alimentos): depende de homologação prévia pelo Superior Tribunal de Justiça, com advogado (art. 464, § 3º).

Casamento celebrado no exterior: se vocês se casaram fora do Brasil, o casamento precisa estar trasladado no registro civil brasileiro para produzir efeitos aqui. O traslado é feito no 1º Ofício do domicílio ou, se não houver domicílio conhecido, no 1º Ofício do Distrito Federal (Lei 6.015/1973, art. 32, § 1º). Sem esse passo, não há onde averbar o divórcio.

Para entender os dois caminhos em detalhe, veja divórcio no exterior vale no Brasil e quando a homologação de sentença estrangeira é necessária.

E se a sentença estrangeira dividiu o imóvel no Brasil?

Este é o ponto que mais trava vendas. O CPC dá à Justiça brasileira competência exclusiva para fazer a partilha de bens situados no Brasil em divórcio ou dissolução de união estável (art. 23, III).

A Corte Especial do STJ tem diferenciado duas hipóteses:

• A sentença apenas confirmou um acordo do casal sobre o imóvel no Brasil: o STJ tem admitido a homologação, desde que o acordo respeite a lei brasileira.
• O juiz estrangeiro decidiu a partilha sem acordo: essa parte não costuma ser homologada. A partilha do imóvel terá de ser feita no Brasil.

Depois da homologação, a parte patrimonial ainda precisa ser levada ao registro de imóveis, que confere os documentos exigidos para a matrícula. Se for preciso cumprir a decisão à força, isso corre na Justiça Federal (CPC, art. 965). Se a partilha for feita no Brasil, por acordo formalizado ou por ação judicial, e a divisão não for igual, pode haver tributo sobre a diferença, e o cartório exige a comprovação do recolhimento (Resolução CNJ 35/2007, art. 38).

Exemplo hipotético

Carla se casou em Brasília, em comunhão parcial, e depois se mudou para Portugal. Lá, ela e o marido assinaram um divórcio consensual que também dividiu um apartamento em Águas Claras: ele ficou com o imóvel. Como o divórcio trata de partilha, não basta levar a sentença ao cartório. É preciso homologá-la no STJ. Enquanto isso não acontece, a certidão de Carla continua indicando casada, e o comprador encontrado pelo ex-marido terá de aceitar a assinatura dos dois ou aguardar a regularização.

Riscos de assinar antes de regularizar

• Escritura travada: o tabelionato confere o estado civil pela certidão brasileira, não pela sentença estrangeira sem averbação.
• Venda anulável: sem a autorização exigida do cônjuge, o negócio pode ser questionado depois.
• Multa contratual: prometer escritura em data certa, sem documentos prontos, pode gerar multa ou devolução de sinal ao comprador.
• Financiamento negado ou atrasado: bancos costumam exigir certidões atualizadas e coerentes.
• Imposto inesperado: partilha desigual pode gerar tributo antes do registro.

Se a venda for inevitável antes da regularização, o contrato com o comprador deve prever as pendências, a ordem dos atos e o que acontece se o prazo não for cumprido.

Documentos para conferir antes de anunciar

• Certidão brasileira de casamento atualizada (ou traslado do casamento celebrado no exterior).
• Sentença ou ato estrangeiro completo, com prova de que é definitivo.
• Tradução juramentada e apostila ou legalização consular.
• Matrícula atualizada do imóvel e título de aquisição (data e forma da compra).
• Pacto antenupcial, se houver, e informação sobre o regime de bens.
• Acordo ou decisão sobre partilha, guarda e alimentos, se houver.

Ordem prática das providências

1. Descubra em qual das três situações da tabela você está.
2. Peça certidão de casamento e matrícula atualizadas.
3. Defina se cabe averbação direta, homologação no STJ ou partilha no Brasil.
4. Faça as averbações e registros necessários.
5. Só então feche prazos com comprador, tabelionato e banco, ou formalize a venda com a assinatura dos dois.

Perguntas frequentes

Todo divórcio feito no exterior precisa de homologação no STJ?

Não. O divórcio consensual simples é averbado direto no cartório. A homologação é exigida quando o divórcio também trata de partilha, guarda ou alimentos, ou quando foi litigioso.

O imóvel está só no meu nome. Ainda preciso do meu ex-cônjuge?

Pode precisar. O nome na matrícula não define sozinho a meação. O regime de bens, a data da compra e a situação do divórcio nos registros brasileiros é que dizem se a assinatura dele é necessária.

Posso vender enquanto a homologação tramita no STJ?

Em regra, só com a participação do cônjuge, porque para os registros o casamento continua. Avalie a documentação antes de assumir prazo com o comprador.

Meu ex-cônjuge mora fora e não quer vir ao Brasil. Como assina?

Por procuração pública feita em consulado brasileiro ou, quando possível, por escritura eletrônica com videoconferência pela plataforma e-Notariado.

O país onde me divorciei muda a regra?

O que importa é o conteúdo do ato estrangeiro (simples ou com partilha, guarda ou alimentos) e se ele é definitivo. Os requisitos de apostila ou legalização variam conforme o país.

Fontes oficiais: Código Civil, arts. 1.647 a 1.649; CPC, arts. 23, 960 a 965; Lei 6.015/1973, art. 32; Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023), arts. 464 a 467; Resolução CNJ 35/2007, consolidada; STJ: sentença estrangeira; MRE: homologação e averbação de divórcio.

Conteúdo informativo, preparado pela Equipe de Redação. A conclusão depende da decisão estrangeira, do regime de bens e dos registros do imóvel. Para avaliar o seu caso, veja a página de homologação de sentença estrangeira em Brasília DF.