Benfeitorias no divórcio: reforma em imóvel de um só entra na partilha?

Na comunhão parcial de bens, as benfeitorias no divórcio entram na partilha: a reforma feita durante o casamento em um imóvel que era só de um dos cônjuges pode ser dividida. O que entra na partilha é o valor das melhorias pagas com recursos do casal, não o imóvel inteiro (art. 1.660, IV, do Código Civil).

Em outras palavras: o apartamento herdado ou comprado antes do casamento continua sendo de quem já era dono. O outro pode ter direito a uma parte do que foi investido nele. Quanto, e se esse direito existe, depende do regime de bens, da época da obra, de quem pagou e de como o valor é calculado.

A reforma entra na partilha? Resposta por regime de bens

A união estável segue a comunhão parcial quando não há contrato escrito dizendo outra coisa (art. 1.725 do Código Civil). Para entender melhor as diferenças entre os regimes, veja o conteúdo sobre união estável e casamento no patrimônio.

O que conta como benfeitoria

O Código Civil divide as benfeitorias em três tipos (art. 96):

Necessárias

Servem para conservar o bem ou evitar que ele se deteriore. Exemplos: troca do telhado com infiltração, reforma da rede elétrica condenada.

Úteis

Aumentam ou facilitam o uso do bem. Exemplos: novo quarto, ampliação da cozinha, garagem coberta.

Voluptuárias

São de mero conforto ou embelezamento, ainda que caras. Exemplos: piscina decorativa, paisagismo sofisticado.

Na partilha, a classificação ajuda a organizar a prova, mas o ponto central é outro: a melhoria foi feita durante a união, com recursos comuns, e se incorporou ao imóvel? Valorização que aconteceu sem nenhuma obra, como a alta de preços do bairro, não é benfeitoria (art. 97).

Alguns cuidados práticos:

• Construção nova (uma casa erguida em lote que era de um só) costuma ser tratada como acréscimo de valor partilhável, assim como a reforma.
• Manutenção comum, como pintura periódica, tende a ter peso pequeno ou nenhum, porque mais conserva do que acrescenta valor.
• Móveis soltos e eletrodomésticos não são benfeitoria: são bens móveis e entram na partilha por outro caminho. Já armários planejados fixos podem ser discutidos como parte da obra.

Como se calcula o valor: gasto ou valorização?

Não existe fórmula única na lei. Na prática, aparecem dois caminhos, e a escolha depende do caso e, muitas vezes, de perícia:

1. Custo atualizado da obra: soma do que foi gasto com materiais e mão de obra, corrigido. É mais simples quando há notas e comprovantes.
2. Valor que a obra acrescentou ao imóvel: diferença entre o imóvel sem a melhoria e com ela, na data da avaliação. Considera desgaste e depreciação, mas exige avaliação técnica.

Em qualquer caso, o que se divide é a parte paga com recursos do casal. Se metade da obra foi paga com dinheiro de herança do dono do imóvel, essa parte, em regra, não se comunica.

Exemplo hipotético com números

Ana herdou um apartamento antes de casar com Bruno, em comunhão parcial. Durante o casamento, o casal gastou R$ 80 mil, com salários dos dois, para ampliar a cozinha e refazer os banheiros. No divórcio, uma avaliação estima que essas obras acrescentam hoje R$ 70 mil ao valor do imóvel.

Bruno não tem direito à metade do apartamento. A discussão gira em torno de metade do valor das melhorias: algo entre R$ 35 mil e R$ 40 mil, conforme o critério aceito no acordo ou pelo juiz. Se Ana provar que R$ 20 mil vieram de uma herança só dela, essa parte sai da conta. Os números são ilustrativos e não indicam o resultado de um caso real.

Quais provas reunir

Quem pede a partilha das benfeitorias precisa mostrar que a obra existiu, quando aconteceu e com que dinheiro foi paga. Quem se defende precisa mostrar o contrário, por exemplo, que a obra é anterior ao casamento ou que foi paga com recursos exclusivos.

Organize uma pasta por obra, com data e origem de cada documento. Não misture reformas de épocas diferentes, não altere arquivos para preencher lacunas e não apresente como feita uma obra que ficou só no orçamento.

E se a casa foi construída no terreno dos sogros?

É uma situação comum, inclusive no Distrito Federal, em lotes de familiares. Aqui o imóvel não é de nenhum dos cônjuges, e o raciocínio muda:

• o STJ admite partilhar os direitos sobre a construção feita pelo casal em terreno de terceiros, com indenização entre os ex-cônjuges quando a divisão física for inviável;
• o mesmo tribunal exige que os donos do terreno, ou seus herdeiros, participem do processo, porque a decisão os afeta;
• pelo Código Civil, quem constrói de boa-fé em terreno alheio perde a construção para o dono do terreno, mas tem direito a indenização (art. 1.255).

Esses casos pedem cuidado redobrado com a prova de quem pagou a obra e com a participação dos parentes no processo.

E se o imóvel for irregular, sem escritura?

O STJ já admitiu a partilha dos direitos de posse sobre construção em área irregular no próprio divórcio, quando não há má-fé, deixando a regularização para depois. O acerto entre os ex-cônjuges, porém, não regulariza a obra nem a matrícula. Para essa outra questão, veja o guia sobre imóvel sem escritura.

Em qualquer cenário, o raciocínio segue quatro passos, resumidos no infográfico abaixo: separar o imóvel original, identificar a obra feita durante a união, comprovar a origem do dinheiro e avaliar a melhoria separadamente do valor do imóvel.

Como fazer um acordo que funcione

• Definam primeiro o critério de cálculo (custo ou valorização) e a data de referência.
• Se não houver consenso sobre o valor, considerem uma avaliação feita por profissional escolhido em conjunto.
• O pagamento pode ser compensado com outros bens da partilha, como veículo ou saldo de investimentos.
• Se for parcelado, fixem prazo, correção e consequência do atraso.
• Não prometam no acordo um direito sobre o imóvel que não existe, como “metade da casa” para quem só tem direito à indenização.

Com acordo e sem filhos menores ou incapazes, o divórcio e a partilha podem ser feitos em cartório. Sem acordo, a questão vai ao juiz da vara de família, que pode determinar perícia.

Perguntas frequentes

Reformar o imóvel do meu cônjuge me dá direito à metade dele?

Não. Na comunhão parcial, o direito costuma alcançar metade do valor das melhorias pagas com recursos comuns, não a propriedade do imóvel.

Notas fiscais bastam para provar?

Ajudam, mas não mostram quem pagou nem quando a obra terminou. Extratos, fotos datadas e contratos completam a prova.

Posso pedir metade de toda a valorização do imóvel?

Não. A alta de preços do mercado não é benfeitoria. Só conta o valor ligado às obras feitas na união.

E se a reforma foi depois da separação de fato?

Em regra, o que foi feito depois que o casal se separou de fato não se comunica. A data da separação e a data da obra precisam ser provadas.

Dá para discutir as benfeitorias depois do divórcio?

A partilha pode ser feita no divórcio ou depois dele. Se o tema ficou de fora de uma partilha já feita, a análise envolve a sobrepartilha de bens.

Como buscar uma análise do seu caso

Separe a matrícula do imóvel, a certidão de casamento e o pacto, se houver, e os documentos das obras. Com isso é possível avaliar se há valor a partilhar e qual critério é mais adequado. Conheça a atuação do escritório em divórcio em Brasília ou fale pela página de contato.

Fontes e atualização

Legislação e fontes oficiais conferidas em 4 de outubro de 2026. A aplicação das regras depende dos fatos e do procedimento.

• Código Civil, arts. 96, 97, 884, 1.255, 1.659, 1.660 e 1.725
• STJ, partilha de construção em terreno de terceiros (2017)
• STJ, participação dos donos do terreno (2019)
• STJ, partilha de imóvel irregular no divórcio (2020)
• STJ, EREsp 1.623.858/MG (Súmula 377 e esforço comum)

Conteúdo educativo da Equipe de Redação Sousa Araújo, elaborado com apoio de IA e conferência das fontes indicadas. Não substitui análise jurídica individual. Exemplos são hipotéticos; fotografias são ilustrativas e não representam clientes ou equipe.

Este conteúdo integra a área de Direito de Família da Sousa Araújo Advocacia. Conheça o atendimento e a organização documental das demandas familiares.